国家再发文！支持TOD、不得新建500米以上高楼、完善郊区新城

7月12日，国家发展改革委印发《“十四五”新型城镇化实施方案》（以下简称《方案》），《方案》已获国务院批复同意。

1、全面取消城区人口300万以下城市的落户限制；

2、不得新建500米以上高楼，严控250米以上建筑；3、支持TOD模式，打造站城融合综合体；4、超大中心城区要瘦身，有序疏解非核心功能；

5、完善郊区新城功能，强化与中心城区快速交通连接，实现组团式发展。以上要求，在此前散见于各个部委的通知中，比如“不得新建500米以上建筑”在《关于进一步加强城市与建筑风貌管理的通知》有提及，但这一次被完整地写入《“十四五”新型城镇化实施方案》，就显得更重磅了。

下面就来具体说说本次《方案》。

01

除了个别超大城市

其他城市户籍全部放开放宽

买房，首先要选城市。怎么选？我们可以参考城市的落户条件。

在这一方面，《方案》是这么说的：

放开放宽除个别超大城市外的落户限制，试行以经常居住地登记户口制度；

全面取消城区常住人口300万以下的城市落户限制，确保外地与本地农业转移人口进城落户标准一视同仁。

全面放宽城区常住人口300万至500万的I型大城市落户条件；

完善城区常住人口500万以上的超大特大城市积分落户政策，精简积分项目，确保社会保险缴纳年限和居住年限分数占主要比例，鼓励取消年度落户名额限制。

《方案》明确，除个别超大城市外，放开放宽其他城市的落户限制。

所以，未来，人口规模仅次于超大城市的特大城市，将接收到更多的人口红利。

随着落户限制放开放宽，特大城市将迎来可观的新增人口，带动城市生产力、地段价值的水涨船高。

据七普数据，目前，我国共有14个特大城市：

武汉、东莞、西安、杭州、佛山、南京、沈阳、青岛、济南、长沙、哈尔滨、郑州、昆明、大连。

可能有人会问，“全面取消城区常住人口300万以下的城市落户限制”，这些城市的房子能不能买呢？

自住当然能买，但为了投资的话，就要看产业发展情况。

相对而言，有500强、大企业总部项目入驻的城市，产业结构就更加集约高效，更具升值前景。

据2020年底住建部公布的《2019年城市建设统计年鉴》,有30个城市城区人口超过300万人。

也就是说，我国将有约600个城市彻底取消落户限制，大家可要睁大眼睛、仔细挑选了。

02

中心城区要瘦身，这些东西可以搬到郊区。

《方案》还特别提到：

“ 推动超大特大城市瘦身健体。科学确定城市规模和开发强度，合理控制人口密度。有序疏解中心城区一般性制造业、区域性物流基地、专业市场等功能和设施，以及过度集中的医疗和高等教育等公共服务资源。”这其实就是，疏解中心城区非核心功能，附加值不高的产业，都可以从中心城区请出去。那中心城区保留什么呢？

“优化提升中心城区功能，增强全球资源配置、科技创新策源、高端产业引领功能，率先形成以现代服务业为主体、先进制造业为支撑的产业结构，提高综合能级与国际竞争力。”这对于广州，也是一项很及时、很有指导意义的政策。

相比京沪深，广州中心城区的问题最为突出，如越秀、荔湾、白云等，至今仍存在着大量的物流基地和专业市场。

这些产业对土地的利用率较低，又给城市制造了巨大的拥堵压力，亟待疏解。不过，广州中心城区的一般性制造业正在快速疏散出去。

比如广钢、广纸、广船、珠啤、牛奶厂、广氮等大型制造企业，基本已经迁出中心城区，原来所占地块则变成了高档写字楼和住宅。

等城中村、厂房、批发市场搬走后，中心城区的城市面貌、空间布局、产业结构将全面升级，地段价值自然也将水涨船高。

可能有人会问郊区新城不能买么？

有得也可以买。

方案提出，将支持国家级新区、郊区新城。

“高质量高标准推进国家级新区规划建设。

完善郊区新城功能，引入优质资源、促进产城融合，强化与中心城区快速交通连接，实现组团式发展。”

近年来，广州南沙、黄埔、增城等郊区新城，正在疯狂引进核心区的学校和医院，较好地疏解了中心城区的教育和医疗资源。

所以，国家级新区、产业较强的郊区新城，也是值得买的。

03

不得新建500米以上建筑，严控250米以上建筑。

方案另一大亮点是，提出严格限制新建超高层建筑，不得新建500米以上建筑，严格限制新建250米以上建筑。

这意味着，以后，摩天大楼成群的景观将越加稀少。

可能有人会说，我懂了，现在要买高楼，以后会越来越值钱的。

这可不一定。高层住宅往往居住密度也高，拆迁难度也大，未来可能面临拆不掉、难转手的困境。

顺便说一句，TOD上盖的房子是不错的选择。方案明确提出支持TOD模式，即以公共交通为导向的开发（TOD）模式，打造站城融合综合体，鼓励轨道交通地上地下空间综合开发利用。

近年来，北上广深等大城市都在交通站场区域打造大型商务区，如上海虹桥、香港西九龙等，吸引了不少企业、人才进驻。

目前，TOD模式已经在大湾区房地产市场积极应用。

种种举动表明，我国正在迈入站城一体的TOD新时代。

04

都市圈“财税共享”来了！环中心城市片区将受益

在超大特大城市被要求瘦身之时，大中城市则被要求适当增肥、错位发展。

“充分发挥资源和产业优势，承接符合自身功能定位、发展方向的超大特大城市产业转移和功能疏解，推动制造业差异化定位、规模化集群化发展。

因地制宜建设先进制造业基地、商贸物流中心和区域专业服务中心，夯实实体经济发展基础。”

而且，方案提出：“依托超大特大城市及辐射带动能力强的Ⅰ型大城市，以促进中心城市与周边城市（镇）同城化发展为导向，以1小时通勤圈为基本范围，培育发展都市圈。”为了让融合更加充分，方案提出，在城市群和都市圈内，探索经济管理权限与行政区范围适度分离，建立跨行政区利益共享和成本共担机制。

简单来说就是：财税共享。

这个提法，准确地指出了当前城市群一体化、尤其是城市群内大中城市的痛点。

毕竟区域经济一体化、同城化最大的问题是，缺乏动力机制。

广佛是全国最近的双子城，但是，由于广州的高新产业、储备用地大部分都在东部和南部，缺乏在西部和佛山协同发展的动力。

但从2020年开始，广佛宣布将探索“财税共享”机制，如果这个机制成熟，两个城市就有动力去发展行政交界区域了。

方案还提出，鼓励都市圈社保和落户积分互认。

这个也非常有突破性，将能促进劳动力在一定范围内的自由迁移，更好地实现市场资源配置，提升城市群和都市圈承载能力，增强中心城市对周边地区辐射带动能力。

所以，如果买不了中心城市，可以买在中心城市周边、城市群之内的大中城市。

尤其是临近中心城市的片区，比如佛山的三龙湾科技城、千灯湖等临广板块，都是性价比不错的选择。

05

严控新增建设用地，M0地块或迎春天

未来会不会有大量新地块入市？

方案特别提到，严格控制新增建设用地规模，提高建设地利用效率，实行增量安排与消化存量挂钩。如何做到？

比如，“推动不同产业用地类型合理转换，探索增加混合产业、复合功能用地供给。”

这让我联想到了，M0（新型产业用地），比较契合这一思路。

M0，是在工业用地（M类）中增加的新型产业用地。

目的是，满足传统工业向智能制造转型的需求，具体包括研发、创意、设计、中试、无污染生产等新型产业功能以及相关配套服务的用地。

相比M1（普通工业用地），M0的开发强度、土地利用效率更高，使得单位用地面积上能产生更高的产业价值。

这两年，MO地块越来越流行。

2020年12月，华为在白云区拿下华侨糖厂地块，拟建华为广州研发中心。

据悉该地块就是M0地块，也因此，地价远低于住宅用地和商业用地。

所以，未来，产业用地将更加友好，企业拿地有望越来越频繁。